Cosa sono gli affitti brevi?

Sempre più’ alto è’ il numero di persone che cercano di approfondire il mercato degli affitti brevi, merito sopratutto di piattaforme come Airbnb, HomeAway, Booking.com etc. Ma cosa sono gli affitti brevi? E sopratutto, convengono davvero?
Con il termine “affitto breve” si intende la locazione di immobili ad uso abitativo per periodi di tempo non superiori a 30 giorni e con finalità turistiche.
I contratti di affitto breve non sono soggetti a registrazione e i redditi che ne derivano possono beneficiare dell’applicazione della cedolare secca, ossia un’imposta sostitutiva dell’Irpef pari al 21%.
Gli affitti brevi devono il loro sviluppo a portali come Airbnb che mettono in contatto viaggiatori di tutto il mondo, in cerca di un alloggio per brevi periodi, con i proprietari di unità immobiliari disposti ad affittare i loro appartamenti.
Nel giro di pochi anni gli affitti brevi sono diventati una vera e propria industria del turismo a discapito non solo degli affitti tradizionali ma delle classiche attività alberghiere.
Basti semplicemente pensare che secondo le statistiche Istat, negli ultimi 5 anni il numero di strutture ricettive extra-alberghiere è aumento del 100% mentre il numero di strutture alberghiere è rimasto pressoché invariato.

Gli affitti brevi convengono di più rispetto agli affitti tradizionali?

Senza dubbio la risposta a questa domanda è SI. Basti pensare che con un contratto di affitto breve potrai affittare il tuo appartamento a turisti che vengono in viaggio nella tua città anche per un solo giorno. Inoltre sarai libero di stabilire il tuo prezzo, che nella maggior parte dei casi potrà essere addirittura superiore a quello di una stanza di albergo. Immaginati di avere un appartamento di 100 mq in città come Roma o Milano, e di affittarlo a 200 euro a notte.
Secondo le statistiche pubblicate su Immobiliare.it il prezzo degli affitti a Roma si aggira a 14 euro al metro quadro, quindi nel nostro caso il canone di affitto mensile corrisponderebbe a 1400 euro. Questo vuol dire che ti basterebbe ricevere una o più prenotazioni di sole 7 notti per guadagnare il canone di un’intera mensilità di affitto tradizionale.
Tra i vantaggi degli affitti brevi rientrano senza dubbio la flessibilità e l’assenza di rischi di morosità. Infatti scegliendo l’affitto breve potrai stabilire liberamene i periodi in cui affittare il tuo appartamento, senza quindi essere gravato da contratti di durata pluriennale. Inoltre utilizzando piattaforme come Airbnb il pagamento ti verrà corrisposto dagli ospiti prima del soggiorno.

Differenza tra Affitti brevi e Casa Vacanza

Molto spesso i concetti di casa vacanza e affitto breve sono considerati come sinonimi. In realtà non è proprio così e vi sono sostanziali differenze tra le due forme. Innanzitutto chiariamo che per avviare una casa vacanza è necessario richiedere al Comune del luogo in cui è situato l’immobile la S.C.I.A, ossia la segnalazione certificata di inizio attività, il cui rilascio è subordinato al possesso di determinati requisiti. Al contrario, nel caso di affitto breve non è necessario richiedere alcuna S.C.I.A ma si dovrà semplicemente comunicare per via telematica l’inizio dell’attività all’Agenzia Regionale del Turismo e al Comune. Un’altra differenza tra casa vacanza e affitto breve è che, con l’attività di casa vacanza, sarà possibile ricevere singole prenotazioni per periodi superiori a 30 giorni, ma data la natura di tale attività sarà difficile che un ospite prenoti un appartamento tramite Airbnb (o altri canali) per un periodo di tempo superiore a 30 giorni. L’ultima differenza tra l’attività di casa vacanza e affitti brevi è che, nel caso di affitti brevi, non potranno essere erogati pranzi, cene e colazioni né tantomeno servizi agli ospiti durante il soggiorno, fatta eccezione ovviamente per la pulizia iniziale e per la fornitura di biancheria (ma sempre prima del soggiorno). 

Quali sono gli svantaggi degli affitti brevi?

Nonostante gli affitti brevi presentino numerosi vantaggi, di contro possiamo dire che necessitano di un maggiore impegno in quanto dovrai gestire e curare diversi aspetti non soltanto organizzativi (check-in, pulizie al termine di ogni soggiorno, cambio biancheria etc.) ma anche strategici. Se da una parte il numero di strutture ricettive extra-alberghiere è raddoppiato in questi ultimi anni, dall’altra è anche vero che è aumentata la concorrenza (basti pensare che solo nella città di Roma il numero dei proprietari iscritti ad Airbnb è’ salito a 14.000). Quindi entrare nel mercato degli affitti brevi senza avere un minimo di competenza potrebbe portarti via del tempo e denaro. La soluzione ottimale potrebbe essere quella di affidare la gestione dei tuoi affitti brevi ad Agenzie di gestione come Bnbtogether. A tal proposito ti invito a leggere questo articolo in cui ti spiego i pro e i contro degli affitti brevi e gli enormi vantaggi per cui rivolgerti ad un’agenzia specializzata come la nostra.

Contratto di affitto breve e Cedolare Secca

Gli affitti brevi e l’attività di casa vacanza, possono beneficiare dell’applicazione della cedolare secca, ossia un’imposta sostituiva all’Irpef pari al 21%. Un requisito essenziale per beneficiare del regime della cedolare secca è che il proprietario dell’immobile e gli ospiti siano soggetti privati. Pertanto se eserciti l’attività di casa vacanza in forma imprenditoriale non potrai usufruire dell’imposta sostitutiva. Ti ricordo che, nel comune di Roma, l’attività di casa vacanza deve essere necessariamente esercitata in forma imprenditoriale qualora possiedi tre o più case o appartamenti per vacanze. Altro requisito essenziale per beneficiare della cedolare secca è che le singole prenotazioni che ricevi su portali come Airbnb o Booking siano inferiori a 30 giorni. Sia che decidi di optare per l’attività di casa vacanza o per gli affitti brevi è consigliabile stipulare contratti scritti di locazione. Tali contratti, se di durata inferiore a 30 giorni non saranno soggetti all’obbligo di registrazione. Ti ricordo che, uno dei requisiti degli affitti brevi (a differenza dell’attività di casa vacanza), è proprio che le singole prenotazioni che ricevi dai tuoi ospiti siano di durata inferiore a 30 giorni. Pertanto, nel caso di affitti brevi, il contratto scritto varrà semplicemente a fini probatori in caso di controlli, sopratutto se si è scelto il regime sostitutivo della cedolare secca. 

Conclusioni

Ora che hai scoperto tutto sugli affitti brevi e sull’attività di casa vacanza, devi valutare attentamente se sei disposto a investire il tuo tempo libero in quest’attività, tenendo in considerazione sopratutto i fattori concorrenza e organizzazione.
Se ritieni di non avere tempo libero e le giuste competenze in un mercato altamente concorrenziale come questo, puoi affidarti a Bnbtogether che si occuperà della gestione completa della tua casa vacanza aumentando i rendimenti del tuo alloggio fino al 50% in più rispetto ai tuoi competitors.
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